Odbiór techniczny to Twoja ostatnia szansa, by wykryć usterki i zmusić dewelopera do ich naprawy na jego koszt. Średni koszt usunięcia wad wykrytych podczas profesjonalnego odbioru to kilka do kilkunastu tysięcy złotych – pieniądze, które zaoszczędzisz, jeśli dobrze się przygotujesz. Ten przewodnik zawiera kompletną listę kontrolną wszystkich elementów, które musisz sprawdzić.
Czym jest odbiór techniczny i dlaczego jest tak ważny?
Odbiór techniczny (odbiór lokalu) to formalna procedura weryfikacji stanu mieszkania przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność. Jest to obowiązek wynikający z Ustawy Deweloperskiej – odbiór musi nastąpić przed przeniesieniem własności.
Podczas odbioru sprawdzasz, czy mieszkanie jest zgodne z umową deweloperską, projektem i obowiązującymi normami budowlanymi. Wszystkie wykryte wady wpisujesz do protokołu, a deweloper ma obowiązek je usunąć.
Uwaga: Czas na odbiór jest ograniczony
Deweloper wyznacza termin odbioru z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem. Masz zwykle 1-3 godziny na sprawdzenie całego mieszkania. Bez przygotowania i listy kontrolnej łatwo przeoczyć istotne wady.
Co mówi prawo?
Zgodnie z Ustawą Deweloperską z 2021 roku (obowiązującą w pełni od 2025):
- Odbiór może nastąpić dopiero po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku
- Deweloper ma 14 dni na pisemne ustosunkowanie się do zgłoszonych wad (uznanie lub odmowa)
- Deweloper ma 30 dni od podpisania protokołu na usunięcie uznanych wad
- Jeśli deweloper nie usunie wad w terminie, możesz wyznaczyć dodatkowy termin, a po jego upływie – naprawić wady na koszt dewelopera
- Masz prawo do 5-letniej rękojmi na wady fizyczne nieruchomości
Jak przygotować się do odbioru?
Dokumenty, które musisz mieć
- Umowa deweloperska – sprawdzisz zgodność wykonania ze standardem
- Prospekt informacyjny – zawiera szczegóły inwestycji
- Rzut mieszkania – porównasz układ i metraż
- Standard wykończenia – lista materiałów i rozwiązań
- Dokumentacja zmian lokatorskich – jeśli wprowadzałeś modyfikacje
Narzędzia do odbioru
- Poziomica (łata) 2 m – do sprawdzania płaszczyzn ścian i podłóg
- Kątownik 1 m – do weryfikacji kątów prostych
- Miarka / dalmierz laserowy – do pomiaru pomieszczeń
- Latarka – do oświetlenia ciemnych zakamarków
- Zapalniczka lub zapałki – do sprawdzenia ciągu wentylacji
- Ładowarka telefonu – do testu gniazdek elektrycznych
- Marker lub taśma malarska – do oznaczania usterek
- Telefon z aparatem – do dokumentacji fotograficznej
- Notes i długopis – do spisywania uwag
Wskazówka: Zatrudnij inspektora
Profesjonalny odbiór z inspektorem budowlanym kosztuje 400-800 zł, ale ekspert dysponuje specjalistycznym sprzętem (kamera termowizyjna, wilgotnościomierz, dalmierz laserowy) i zna normy budowlane. Inwestycja szybko się zwraca – inspektorzy wykrywają średnio 2-3 razy więcej usterek niż laicy.
Lista kontrolna – co sprawdzić krok po kroku
1. Metraż i układ pomieszczeń
- Zmierz powierzchnię każdego pomieszczenia – porównaj z rzutem z umowy
- Sprawdź, czy układ ścian zgadza się z projektem
- Zweryfikuj wysokość pomieszczeń (standard: 2,5-2,7 m)
- Upewnij się, że metraż całkowity odpowiada umowie (dopuszczalna odchyłka zwykle do 2%)
2. Ściany i tynki
Tynki sprawdzamy wizualnie z odległości około 1-2 m, bez sztucznego oświetlenia. Następnie używamy poziomicy i kątownika.
Co sprawdzić:
- Jednolitość barwy i struktury tynku
- Brak pęknięć, spękań, ubytków, odprysków
- Brak wykwitów, smug, „mleczka"
- Pionowość ścian (poziomica)
- Kąty proste w narożnikach (kątownik)
- Płaskość powierzchni (łata 2 m)
- Brak ciemnych pasów (zbyt płytko położone kable)
Dopuszczalne odchyłki dla tynków gipsowych (norma PN-B-10110:2005)
- Odchylenie od płaszczyzny: do 5 mm na długości 2 m
- Odchylenie od pionu: do 3 mm na 1 m (max 6 mm na całą wysokość do 3,5 m)
- Odchylenie kąta prostego: do 4 mm na 1 m
- Grubość tynku: min. 2 mm, na sufitach max 15 mm
3. Podłogi i wylewki
Co sprawdzić:
- Równość wylewki (poziomica lub piłka – jeśli się toczy, podłoga jest nierówna)
- Brak pęknięć, spękań, ubytków
- Dylatacje obwodowe przy ścianach (taśma lub pianka)
- Dylatacje w przejściach między pomieszczeniami
- Brak „bębnienia" – pukaj w wylewkę i słuchaj, czy nie ma pustych przestrzeni
Dopuszczalne odchyłki dla posadzek
- Odchylenie od płaszczyzny: do 5 mm na całej rozpiętości pomieszczenia
- Prześwity miejscowe (łata 2 m): do 2-5 mm
4. Sufity
- Jednolitość barwy i struktury tynku
- Brak pęknięć, spękań, zacieków
- Równość powierzchni
- Prawidłowe wykończenie przy ścianach
- Poprawne osadzenie lamp (jeśli są w standardzie)
5. Okna
Okna sprawdzamy wizualnie z odległości min. 2 m, pod kątem prostym, przy rozproszonym świetle dziennym.
Co sprawdzić:
- Brak rys, zarysowań, pęknięć na szybach
- Brak odprysków i uszkodzeń ram
- Prawidłowe działanie mechanizmów otwierania (wszystkie tryby)
- Szczelność zamknięcia (czy nie wieje?)
- Stan uszczelek
- Prawidłowe osadzenie w ościeżnicy
- Kierunek otwierania zgodny z projektem
- Działanie klamek i zamków
- Parapety wewnętrzne – brak uszkodzeń, prawidłowy montaż
Ważne: Rysy na szybach
Rysy na szybach można zgłosić tylko podczas odbioru. Po podpisaniu protokołu wady te nie podlegają rękojmi, bo mogłeś je spowodować sam po odbiorze. Sprawdź każdą szybę bardzo dokładnie!
6. Drzwi wejściowe i wewnętrzne
Co sprawdzić:
- Stan skrzydła – brak zarysowań, wgnieceń, uszkodzeń
- Prawidłowy montaż (pion, luz przy podłodze)
- Działanie zamków i klamek
- Szczelność zamknięcia
- Stan uszczelek (drzwi wejściowe)
- Ilość kluczy zgodna z umową
- Klasa antywłamaniowa (jeśli określona w standardzie)
7. Instalacja elektryczna
Co sprawdzić:
- Liczba i rozmieszczenie gniazdek – zgodność z projektem
- Działanie każdego gniazdka (podłącz ładowarkę)
- Działanie włączników światła
- Liniowość gniazdek i włączników (poziom)
- Stan rozdzielnicy elektrycznej
- Prawidłowe oznaczenie bezpieczników
- Głębokość osadzenia puszek (min. 5 mm od powierzchni tynku)
- Wypusty pod lampy – prawidłowe osadzenie
8. Instalacja wodno-kanalizacyjna
Co sprawdzić:
- Lokalizacja przyłączy – zgodność z projektem
- Ciśnienie wody (odkręć zawór i oceń strumień)
- Szczelność połączeń (brak zacieków)
- Drożność odpływów (wlej wodę i sprawdź, czy odpływa)
- Działanie zaworów odcinających
- Stan wodomierza
- Izolacja rur (jeśli widoczne)
9. Instalacja grzewcza
Co sprawdzić:
- Typ i lokalizacja grzejników – zgodność ze standardem
- Stan grzejników (brak uszkodzeń, zarysowań)
- Działanie zaworów termostatycznych
- Odpowietrzniki
- Szczelność połączeń
- Pion grzewczy – prawidłowe osadzenie
10. Wentylacja
Co sprawdzić:
- Lokalizacja kratek wentylacyjnych – zgodność z projektem
- Ciąg wentylacyjny – przyłóż zapaloną zapalniczkę do kratki; płomień powinien odchylać się w kierunku kratki
- Stan kratek (brak uszkodzeń)
- Jeśli rekuperacja – działanie centrali, filtry
Uwaga: Brak ciągu
Jeśli płomień odchyla się do wnętrza mieszkania lub stoi nieruchomo, wentylacja nie działa prawidłowo. To poważna wada – koniecznie wpisz do protokołu.
11. Balkon / taras / loggia
Co sprawdzić:
- Stan posadzki (spadek od budynku, brak pęknięć)
- Barierki – stabilność, wysokość (min. 110 cm), rozstaw prętów
- Obróbki blacharskie
- Prawidłowy odpływ wody
- Uszczelnienie przy drzwiach balkonowych
- Stan drzwi balkonowych
12. Komórka lokatorska / miejsce parkingowe
Co sprawdzić:
- Lokalizacja zgodna z umową
- Wymiary zgodne z normami (miejsce postojowe: min. 2,5 x 5 m)
- Stan ścian, podłogi, drzwi
- Działanie zamka (komórka)
- Oświetlenie (jeśli w standardzie)
- Wentylacja (garaż)
Protokół odbioru – jak go sporządzić?
Protokół odbioru to dokument prawny, na podstawie którego deweloper jest zobowiązany do usunięcia usterek. Musi zawierać:
- Datę i miejsce odbioru
- Dane kupującego i dewelopera
- Adres nieruchomości (lokal, budynek)
- Szczegółowy opis każdej wady
- Podpisy obu stron
Jak opisywać usterki?
Nie pisz ogólnikowo. Im bardziej precyzyjny opis, tym łatwiej dochodzić naprawy.
Źle
- „Porysowane okno"
- „Nierówna ściana"
- „Uszkodzone drzwi"
Dobrze
- „Rysa długości ok. 10 cm na wewnętrznej szybie okna w sypialni, na wysokości 120 cm od podłogi, przy lewej krawędzi"
- „Odchylenie ściany od pionu w salonie przy oknie, 8 mm na wysokości 2 m (przekroczona norma)"
- „Wgniecenie skrzydła drzwi wejściowych, średnica ok. 3 cm, na wysokości klamki"
Wskazówka: Dokumentacja fotograficzna
Każdą usterkę sfotografuj z bliska i z dalszej perspektywy (żeby było widać lokalizację). Zdjęcia dołącz do protokołu lub zachowaj jako dowód.
Co jeśli deweloper nie zgadza się na wpisanie usterki?
Masz prawo domagać się wpisania każdej uwagi. Jeśli przedstawiciel dewelopera odmawia:
- Dopisz adnotację: „Przedstawiciel dewelopera odmówił wpisania usterki polegającej na [opis]"
- Możesz odmówić podpisania protokołu – ale lepszym rozwiązaniem jest podpisanie z listą wszystkich Twoich zastrzeżeń
- Podpisanie protokołu nie oznacza zrzeczenia się praw – nadal możesz dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi
Co po odbiorze?
Terminy dla dewelopera
| Czynność | Termin |
|---|---|
| Ustosunkowanie się do zgłoszonych wad | 14 dni od podpisania protokołu |
| Usunięcie uznanych wad | 30 dni od podpisania protokołu |
| Przedłużenie terminu (uzasadnione przypadki) | Dodatkowy termin wyznaczony przez dewelopera |
Jeśli deweloper nie usunie wad w terminie
- Wyznacz deweloperowi dodatkowy, ostateczny termin (na piśmie)
- Po upływie tego terminu możesz zlecić naprawę innemu wykonawcy i obciążyć kosztami dewelopera
- Możesz także dochodzić roszczeń przed sądem
Rękojmia – 5 lat ochrony
Nawet po odbiorze i przeniesieniu własności masz prawo zgłaszać wady przez 5 lat od daty wydania mieszkania. Dotyczy to wad:
- Ukrytych – których nie mogłeś wykryć podczas odbioru
- Ujawnionych po czasie – np. przecieki, pęknięcia, problemy z instalacjami
Najczęstsze usterki wykrywane podczas odbiorów
| Kategoria | Typowe usterki |
|---|---|
| Tynki i ściany | Nierówności, pęknięcia, przekroczone odchyłki pionu, widoczne kable |
| Okna | Rysy na szybach, wadliwe mechanizmy, nieszczelności |
| Posadzki | Nierówności, brak dylatacji, pęknięcia wylewki |
| Instalacja elektryczna | Niedziałające gniazdka, krzywo osadzone puszki |
| Wentylacja | Brak lub słaby ciąg, błędna lokalizacja kratek |
| Drzwi | Zarysowania, wadliwe zamki, złe osadzenie |
| Instalacja sanitarna | Nieszczelności, niedrożne odpływy, niskie ciśnienie |
Szukasz mieszkania od dewelopera we Wrocławiu?
Przeglądaj oferty na rynku pierwotnym
Zobacz ogłoszeniaNajczęściej zadawane pytania
Ile trwa odbiór techniczny mieszkania?
Standardowo 1-3 godziny, w zależności od wielkości mieszkania i liczby usterek. Dla mieszkania do 50 m² zazwyczaj wystarcza 1,5-2 godziny. Większe lokale wymagają więcej czasu.
Czy mogę nie podpisać protokołu odbioru?
Tak, ale to rzadko korzystne rozwiązanie. Lepiej podpisać protokół z kompletną listą wszystkich zastrzeżeń. Podpisanie protokołu nie oznacza akceptacji wad – zobowiązuje dewelopera do ich naprawy.
Ile kosztuje profesjonalny odbiór z inspektorem?
400-800 zł za mieszkanie, 800-1500 zł za dom. Cena zależy od wielkości lokalu, lokalizacji i zakresu badania (czy obejmuje termowizję). To inwestycja, która zwykle wielokrotnie się zwraca.
Co jeśli deweloper nie uzna zgłoszonych wad?
Jeśli deweloper odmówi uznania wady, musisz udowodnić, że jest to rzeczywiście wada (przekroczenie norm, niezgodność z umową). Możesz zlecić ekspertyzę rzeczoznawcy i dochodzić roszczeń przed sądem.
Czy po odbiorze mogę jeszcze zgłaszać usterki?
Tak. Masz 5-letnią rękojmię na wady fizyczne nieruchomości. Możesz zgłaszać wady ukryte i ujawnione po czasie. Wyjątek: rysy na szybach – te trzeba zgłosić podczas odbioru.
Podsumowanie – skrócona checklista
Główne elementy do sprawdzenia:
- Metraż i układ pomieszczeń – zgodność z umową
- Ściany i tynki – pion, kąty, płaszczyzna, pęknięcia
- Podłogi – równość wylewki, dylatacje
- Okna – rysy na szybach, mechanizmy, szczelność
- Drzwi – stan, zamki, osadzenie
- Instalacja elektryczna – gniazdka, włączniki
- Instalacja sanitarna – ciśnienie, odpływy, szczelność
- Wentylacja – ciąg powietrza
- Balkon – spadek, barierki, obróbki
- Komórka / garaż – wymiary, lokalizacja
Więcej o procesie zakupu przeczytasz w przewodniku: Jak kupić mieszkanie we Wrocławiu – krok po kroku
