Zakup mieszkania od dewelopera to inwestycja rzędu kilkuset tysięcy złotych – często oszczędności całego życia. Zanim podpiszesz umowę deweloperską, dokładnie zweryfikuj firmę, od której kupujesz. Historia polskiego rynku nieruchomości zna przypadki upadłości deweloperów, które kończyły się dla kupujących utratą wpłaconych pieniędzy. Ten poradnik pokazuje krok po kroku, jak sprawdzić dewelopera i na jakie sygnały ostrzegawcze zwracać uwagę.
Dlaczego warto sprawdzić dewelopera?
Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, często wpłacasz pieniądze na mieszkanie, które jeszcze nie istnieje. Między podpisaniem umowy deweloperskiej a odbiorem kluczy może minąć nawet 2-3 lata. W tym czasie wiele może się wydarzyć – deweloper może mieć problemy finansowe, opóźnienia w budowie, a w skrajnych przypadkach nawet ogłosić upadłość.
Od 2022 roku obowiązuje nowa ustawa deweloperska, która znacząco poprawiła ochronę nabywców poprzez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Nie oznacza to jednak, że możesz całkowicie zrezygnować z weryfikacji – problemy dewelopera to zawsze stres, opóźnienia i niepewność, nawet jeśli ostatecznie odzyskasz pieniądze.
Co ryzykujesz kupując od nierzetelnego dewelopera?
- Opóźnienia w oddaniu mieszkania (nawet o kilkanaście miesięcy)
- Niższa jakość wykonania niż obiecywano
- Problemy z usuwaniem usterek w ramach gwarancji
- Zmiany w projekcie bez Twojej zgody
- W skrajnych przypadkach – upadłość i długotrwałe procedury odzyskiwania środków
Sprawdź KRS – Krajowy Rejestr Sądowy
Pierwszym krokiem weryfikacji dewelopera powinno być sprawdzenie jego danych w Krajowym Rejestrze Sądowym. KRS to oficjalny rejestr przedsiębiorców, w którym znajdziesz podstawowe informacje o spółce.
Jak sprawdzić dewelopera w KRS?
Wejdź na stronę ekrs.ms.gov.pl i wyszukaj firmę po nazwie lub numerze KRS. Możesz też skorzystać z wyszukiwarki po numerze NIP lub REGON. Analiza odpisu z KRS zajmie Ci kilkanaście minut, a może uchronić przed poważnymi problemami.
Na co zwrócić uwagę w KRS?
- Data rejestracji spółki – jak długo firma działa na rynku? Nowo powstałe spółki (poniżej 2-3 lat) są bardziej ryzykowne
- Kapitał zakładowy – minimalny kapitał sp. z o.o. to tylko 5 000 zł, ale solidni deweloperzy mają znacznie wyższy
- Zarząd i wspólnicy – kto stoi za firmą? Czy te same osoby prowadzą inne spółki deweloperskie?
- Przedmiot działalności – czy firma rzeczywiście zajmuje się działalnością deweloperską?
- Informacje o postępowaniach – czy są wzmianki o postępowaniu upadłościowym lub restrukturyzacyjnym?
Red flag: Spółka celowa
Wielu deweloperów zakłada osobne spółki celowe (SPV) dla każdej inwestycji. To normalna praktyka, ale oznacza, że historia i kapitał głównej firmy nie chronią Cię bezpośrednio. Sprawdź, kto jest wspólnikiem spółki celowej i jaka jest kondycja finansowa spółki-matki.
Sprawdź rejestry dłużników (KRD, BIG)
Kolejny krok to weryfikacja, czy deweloper nie ma problemów z regulowaniem zobowiązań. Informacje o zadłużeniu znajdziesz w biurach informacji gospodarczej.
Gdzie sprawdzić zadłużenie dewelopera?
- Krajowy Rejestr Długów (KRD) – krd.pl
- BIG InfoMonitor – big.pl
- ERIF BIG – erif.pl
- Krajowe Biuro Informacji Gospodarczej – kbig.pl
Podstawowy raport o firmie możesz często uzyskać bezpłatnie lub za niewielką opłatą. Jeśli deweloper figuruje w rejestrze dłużników, to poważny sygnał ostrzegawczy – firma ma problemy z płynnością finansową.
Co oznacza wpis w rejestrze dłużników?
Obecność w rejestrze dłużników nie dyskwalifikuje automatycznie dewelopera, ale wymaga wyjaśnienia. Pojedyncze, drobne zadłużenie mogło wynikać z pomyłki lub sporu z kontrahentem. Natomiast wielokrotne wpisy lub duże kwoty zadłużenia to poważne ostrzeżenie.
Przeanalizuj księgę wieczystą gruntu
Księga wieczysta działki, na której powstaje inwestycja, to skarbnica informacji o stanie prawnym nieruchomości i ewentualnych obciążeniach.
Jak sprawdzić księgę wieczystą?
Numer księgi wieczystej znajdziesz w prospekcie informacyjnym dewelopera (ma obowiązek go podać). Księgę możesz bezpłatnie przejrzeć na stronie ekw.ms.gov.pl – potrzebujesz tylko numeru KW.
Na co zwrócić uwagę?
| Dział KW | Co zawiera | Na co uważać |
|---|---|---|
| Dział I | Oznaczenie nieruchomości | Czy adres i powierzchnia zgadzają się z ofertą? |
| Dział II | Własność | Czy deweloper jest właścicielem gruntu? Czy to własność czy użytkowanie wieczyste? |
| Dział III | Prawa i roszczenia | Czy są służebności, roszczenia osób trzecich? |
| Dział IV | Hipoteki | Czy grunt jest obciążony hipoteką? Na jaką kwotę? |
Hipoteka na gruncie – czy to problem?
Większość deweloperów finansuje budowę kredytem, więc hipoteka w dziale IV jest normalna. Ważne, żeby deweloper miał zgodę banku na bezobciążeniowe wyodrębnianie lokali – oznacza to, że Twoje mieszkanie po zakupie będzie wolne od hipoteki dewelopera. Informację o tym znajdziesz w prospekcie informacyjnym.
Sprawdź rachunek powierniczy
Od 2022 roku każdy deweloper ma obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji. To kluczowy mechanizm ochrony Twoich pieniędzy.
Rodzaje rachunków powierniczych
Rachunek otwarty
- Bank wypłaca deweloperowi środki w transzach
- Wypłaty po zakończeniu kolejnych etapów budowy
- Bank kontroluje postęp prac
- Najczęściej stosowany typ
Rachunek zamknięty
- Deweloper otrzymuje pieniądze dopiero po przeniesieniu własności
- Maksymalna ochrona kupującego
- Rzadko stosowany (droższy dla dewelopera)
- Wyższe ceny mieszkań
Co sprawdzić?
W prospekcie informacyjnym deweloper musi podać nazwę banku prowadzącego rachunek powierniczy oraz numer rachunku. Możesz zadzwonić do banku i potwierdzić, że rachunek rzeczywiście istnieje i jest prowadzony dla konkretnej inwestycji.
Przejrzyj prospekt informacyjny
Prospekt informacyjny to dokument, który deweloper ma obowiązek udostępnić każdemu zainteresowanemu przed podpisaniem umowy. Zawiera kompleksowe informacje o inwestycji i samym deweloperze.
Co znajdziesz w prospekcie?
- Dane identyfikacyjne dewelopera (KRS, NIP, kapitał zakładowy)
- Doświadczenie dewelopera – lista ukończonych inwestycji z ostatnich 3 lat
- Informacje o gruncie (numer KW, forma własności, obciążenia)
- Pozwolenie na budowę (numer, data, organ wydający)
- Planowany termin rozpoczęcia i zakończenia budowy
- Informacje o rachunku powierniczym
- Harmonogram budowy i płatności
- Warunki odstąpienia od umowy
- Informacje o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km
Porada: Poproś o prospekt przed spotkaniem
Deweloper ma obowiązek udostępnić prospekt informacyjny na trwałym nośniku (papier, PDF) nieodpłatnie i przed podpisaniem umowy. Poproś o niego z wyprzedzeniem, żebyś miał czas na spokojną analizę w domu, zamiast przeglądać go w biurze sprzedaży pod presją.
Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania (MPZP)
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa, co może powstać w okolicy Twojego przyszłego mieszkania. To ważna informacja, która wpływa na komfort życia i wartość nieruchomości w przyszłości.
Jak sprawdzić MPZP?
MPZP możesz sprawdzić na stronie urzędu miasta lub gminy, w Biuletynie Informacji Publicznej, lub na portalach mapowych typu geoportal.gov.pl. We Wrocławiu plany dostępne są na stronie Systemu Informacji Przestrzennej Wrocławia (geoportal.wroclaw.pl).
Na co zwrócić uwagę?
- Przeznaczenie sąsiednich działek – czy za oknem nie powstanie hala produkcyjna lub droga szybkiego ruchu?
- Planowana zabudowa – jaka maksymalna wysokość budynków jest dopuszczalna w okolicy?
- Tereny zielone – czy w pobliżu planowany jest park lub ochrona istniejącej zieleni?
- Infrastruktura drogowa – czy planowane są nowe drogi, które mogą zwiększyć hałas?
Informacje o inwestycjach planowanych w promieniu 1 km deweloper musi też zamieścić w prospekcie informacyjnym – ale warto to zweryfikować samodzielnie.
Zbadaj wcześniejsze realizacje
Historia dewelopera to najlepszy prognostyk jakości Twojego przyszłego mieszkania. Jeśli firma ma na koncie kilka udanych inwestycji, prawdopodobieństwo problemów jest znacznie mniejsze.
Jak sprawdzić wcześniejsze inwestycje?
- Lista w prospekcie – deweloper musi podać inwestycje z ostatnich 3 lat
- Strona internetowa – większość deweloperów chwali się portfolio
- Google Maps / Street View – zobacz, jak wyglądają ukończone budynki
- Wizyta na miejscu – pojedź pod adres wcześniejszej inwestycji, oceń stan budynku i otoczenia
Co ocenić?
Przy okazji wizyty na wcześniejszej inwestycji zwróć uwagę na stan części wspólnych (klatki schodowe, elewacja, tereny zielone), jakość materiałów wykończeniowych widocznych z zewnątrz, oraz ogólne wrażenie estetyczne. Jeśli możesz, porozmawiaj z mieszkańcami – zapytaj o proces odbioru, usuwanie usterek i kontakt z deweloperem po zakupie.
Przeczytaj opinie w internecie
Opinie w internecie mogą być cennym źródłem informacji, ale wymagają krytycznego podejścia. Zarówno skrajnie pozytywne, jak i skrajnie negatywne recenzje mogą być nieobiektywne.
Gdzie szukać opinii?
- Forum muratordom.pl – wątki o konkretnych deweloperach i inwestycjach
- Grupy na Facebooku – lokalne grupy mieszkańców osiedli
- Google Maps – opinie przy lokalizacji biura dewelopera
- Portale branżowe – rankingi deweloperów
Ostrożnie z opiniami!
Pamiętaj, że niezadowoleni klienci chętniej piszą opinie niż zadowoleni. Pojedyncze negatywne komentarze nie muszą świadczyć o złej jakości dewelopera. Zwracaj uwagę na powtarzające się problemy i ogólny trend opinii, a nie pojedyncze przypadki.
Red flags – sygnały ostrzegawcze
Podczas weryfikacji dewelopera zwracaj szczególną uwagę na sygnały ostrzegawcze, które mogą świadczyć o problemach.
Kiedy zachować szczególną ostrożność?
- Nowa spółka bez historii – firma założona specjalnie pod inwestycję, bez wcześniejszych realizacji
- Bardzo niski kapitał zakładowy – minimalne 5 000 zł to za mało na poważną działalność deweloperską
- Wpisy w rejestrach dłużników – problemy z płynnością finansową
- Brak pozwolenia na budowę – sprzedaż "na etapie projektowania" jest ryzykowna
- Niechęć do udostępnienia dokumentów – prospektu, KW, pozwolenia na budowę
- Presja czasowa – "oferta ważna tylko do jutra", "ostatnie mieszkanie"
- Ceny znacznie poniżej rynku – może świadczyć o problemach lub ukrytych wadach
- Negatywne opinie o poprzednich inwestycjach – powtarzające się skargi na jakość lub opóźnienia
- Częste zmiany w zarządzie – niestabilność organizacyjna
- Postępowania sądowe – wiele spraw z klientami lub kontrahentami
Jeden sygnał ostrzegawczy nie musi oznaczać problemów, ale nagromadzenie kilku powinno skłonić Cię do rezygnacji z zakupu lub przynajmniej bardzo dokładnego zbadania sprawy.
Checklist weryfikacji dewelopera
Poniżej znajdziesz kompletną listę kontrolną, którą możesz wykorzystać przy sprawdzaniu każdego dewelopera.
Lista kontrolna – co sprawdzić przed zakupem
- ☐ Dane w KRS (ekrs.ms.gov.pl) – data rejestracji, kapitał, zarząd
- ☐ Rejestry dłużników (KRD, BIG) – brak wpisów o zadłużeniu
- ☐ Księga wieczysta gruntu – własność, hipoteki, obciążenia
- ☐ Prospekt informacyjny – kompletny i aktualny
- ☐ Pozwolenie na budowę – prawomocne i aktualne
- ☐ Rachunek powierniczy – potwierdzenie w banku
- ☐ MPZP okolicy – co może powstać w sąsiedztwie
- ☐ Wcześniejsze realizacje – wizyta lub zdjęcia
- ☐ Opinie w internecie – ogólny trend
- ☐ Umowa deweloperska – analiza przez prawnika
Podsumowanie
Weryfikacja dewelopera przed zakupem mieszkania to niezbędny element procesu zakupowego. Poświęć kilka godzin na sprawdzenie KRS, rejestrów dłużników, księgi wieczystej i prospektu informacyjnego – ta inwestycja czasu może uchronić Cię przed poważnymi problemami.
Pamiętaj, że nawet najlepsza weryfikacja nie eliminuje całkowicie ryzyka. Dlatego tak ważne jest, aby dokładnie przeczytać umowę deweloperską przed podpisaniem i rozważyć konsultację z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach. Więcej o tym, na co zwracać uwagę w umowie, przeczytasz w artykule Umowa przedwstępna kupna mieszkania – na co uważać?
FAQ – najczęstsze pytania
Czy sprawdzenie dewelopera w KRS jest płatne?
Nie, przeglądanie danych w Krajowym Rejestrze Sądowym przez portal ekrs.ms.gov.pl jest całkowicie bezpłatne. Możesz pobrać pełny odpis aktualny lub pełny z historią zmian bez żadnych opłat.
Co to jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
DFG to fundusz utworzony na mocy nowej ustawy deweloperskiej z 2022 roku. Deweloperzy odprowadzają do niego składki od każdej wpłaty nabywcy. W przypadku upadłości dewelopera fundusz zwraca nabywcom wpłacone środki. To dodatkowa warstwa ochrony obok rachunku powierniczego.
Czy mogę kupić mieszkanie od dewelopera bez pozwolenia na budowę?
Technicznie jest to możliwe (umowa rezerwacyjna), ale bardzo ryzykowne. Bez prawomocnego pozwolenia na budowę nie masz pewności, że inwestycja w ogóle powstanie. Deweloper nie może też podpisać z Tobą umowy deweloperskiej chronionej ustawą. Zalecamy podpisywanie umów dopiero po uzyskaniu pozwolenia.
Jak sprawdzić, czy deweloper nie jest w upadłości?
Informacje o postępowaniach upadłościowych i restrukturyzacyjnych znajdziesz w Krajowym Rejestrze Zadłużonych (krz.ms.gov.pl) oraz w KRS w rubryce dotyczącej postępowań. Możesz też sprawdzić Monitor Sądowy i Gospodarczy, gdzie publikowane są obwieszczenia o upadłościach.
Czy warto zatrudnić prawnika do sprawdzenia dewelopera?
Przy zakupie mieszkania za kilkaset tysięcy złotych wydatek 1000-2000 zł na konsultację prawną jest rozsądną inwestycją. Prawnik może przeanalizować umowę deweloperską, prospekt informacyjny i zidentyfikować zapisy niekorzystne dla kupującego. Szczególnie polecamy to przy pierwszym zakupie od dewelopera.
Co jeśli deweloper odmawia udostępnienia prospektu informacyjnego?
Deweloper ma ustawowy obowiązek udostępnienia prospektu informacyjnego każdej osobie zainteresowanej zakupem, nieodpłatnie i na trwałym nośniku. Odmowa jest naruszeniem prawa i poważnym sygnałem ostrzegawczym. W takiej sytuacji zdecydowanie odradzamy zakup od tego dewelopera.
Szukasz mieszkania od sprawdzonego dewelopera?
Przeglądaj oferty nowych mieszkań we Wrocławiu od zweryfikowanych deweloperów.
Zobacz oferty mieszkań →
