Podatek PCC od zakupu mieszkania – ile wynosi, kto płaci, zwolnienia

Czym jest podatek PCC?

PCC to skrót od podatku od czynności cywilnoprawnych. Jest to danina pobierana przez państwo od umów zawieranych między osobami fizycznymi lub prawnymi, które nie podlegają opodatkowaniu VAT. W przypadku nieruchomości PCC dotyczy przede wszystkim transakcji na rynku wtórnym – czyli zakupu mieszkania od osoby prywatnej.

Podatek PCC reguluje ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, a podatek należy zapłacić w ciągu 14 dni od podpisania aktu notarialnego.

Stawki PCC w 2025 roku

Obecnie obowiązują dwie stawki podatku PCC od zakupu nieruchomości. Standardowa stawka 2% dotyczy większości transakcji, natomiast podwyższona stawka 6% została wprowadzona w 2024 roku jako narzędzie walki z koncentracją rynku mieszkaniowego.

Stawka 2% – standardowa

Podstawowa stawka podatku PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Dotyczy zakupu pierwszego, drugiego, trzeciego, czwartego i piątego mieszkania lub domu w tym samym budynku lub na tym samym osiedlu.

Stawka 6% – podwyższona

Od stycznia 2024 roku obowiązuje podwyższona stawka 6% dla osób kupujących szóste i kolejne mieszkanie lub dom jednorodzinny w tym samym budynku wielorodzinnym lub na tym samym osiedlu. Przepis ma na celu ograniczenie skupowania mieszkań przez inwestorów.

W praktyce stawka 6% dotyczy głównie inwestorów kupujących hurtowo mieszkania na wynajem. Przeciętny kupujący, który nabywa jedno mieszkanie dla siebie, nie musi się nią przejmować.

Kiedy NIE płacisz podatku PCC?

Istnieje kilka sytuacji, w których jesteś zwolniony z obowiązku zapłaty podatku PCC. Najważniejsze z nich to zakup pierwszego mieszkania oraz transakcje na rynku pierwotnym.

Zwolnienie dla pierwszego mieszkania

Od 1 stycznia 2024 roku osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie lub dom są całkowicie zwolnione z podatku PCC. To ogromna oszczędność – przy mieszkaniu za 600 000 zł to 12 000 zł mniej do zapłaty!

Zakup od dewelopera (rynek pierwotny)

Kupując mieszkanie od dewelopera, nie płacisz podatku PCC. Dlaczego? Bo deweloper jest podatnikiem VAT i sprzedaż nowego mieszkania podlega opodatkowaniu VAT (8% dla mieszkań do 150 m²), a nie PCC. Te dwa podatki się wykluczają – jeśli transakcja jest opodatkowana VAT, nie podlega PCC.

Inne zwolnienia

• Wykup lokalu komunalnego – mieszkania wykupywane od gminy z bonifikatą są zwolnione z PCC
• Nabycie w drodze dziedziczenia – spadki podlegają podatkowi od spadków i darowizn, nie PCC
• Udział do 50% z dziedziczenia – nie wpływa na prawo do zwolnienia przy zakupie pierwszego mieszkania
• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – przekształcenie w odrębną własność jest zwolnione z PCC

PCC vs VAT – porównanie

Często pojawia się pytanie: co jest korzystniejsze – kupić mieszkanie z VAT (rynek pierwotny) czy z PCC (rynek wtórny)? Odpowiedź nie jest jednoznaczna i zależy od wielu czynników.

Przy porównaniu kosztów warto pamiętać, że VAT jest już wliczony w cenę dewelopera, podczas gdy PCC doliczasz do ceny transakcyjnej. Jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie, rynek wtórny może być korzystniejszy – korzystasz ze zwolnienia z PCC, a ceny są zwykle niższe niż u deweloperów. Więcej o różnicach między rynkami przeczytasz w artykule Rynek pierwotny czy wtórny – co wybrać?

Jak obliczyć podatek PCC?

Obliczenie podatku PCC jest proste – wystarczy pomnożyć wartość rynkową nieruchomości przez stawkę 2% (lub 6% w przypadku szóstego i kolejnego mieszkania). Kluczowe jest jednak prawidłowe ustalenie podstawy opodatkowania.

Podstawa opodatkowania

Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości – nie cena transakcyjna! Co to oznacza w praktyce? Jeśli kupisz mieszkanie poniżej ceny rynkowej (np. od rodziny z dużym rabatem), urząd skarbowy może zakwestionować zadeklarowaną wartość i naliczyć podatek od wartości rynkowej.

Przykłady obliczeń

Przykład 1: Kupujesz drugie mieszkanie we Wrocławiu za 550 000 zł.

Podatek PCC = 550 000 zł × 2% = 11 000 zł

Przykład 2: Kupujesz pierwsze mieszkanie za 480 000 zł.

Podatek PCC = 0 zł (zwolnienie dla pierwszego mieszkania)

Przykład 3: Inwestor kupuje siódme mieszkanie na tym samym osiedlu za 400 000 zł.

Podatek PCC = 400 000 zł × 6% = 24 000 zł

Deklaracja PCC-3 – krok po kroku

Po zakupie mieszkania należy złożyć deklarację PCC-3 i zapłacić podatek. W praktyce większość formalności załatwia notariusz – ale warto wiedzieć, jak przebiega cały proces.

Kiedy notariusz pobiera podatek?

Przy umowach sprzedaży nieruchomości sporządzanych w formie aktu notarialnego, notariusz jest płatnikiem PCC. Oznacza to, że pobiera podatek od kupującego w dniu podpisania aktu i odprowadza go do urzędu skarbowego. Notariusz również składa deklarację PCC-3 w imieniu podatnika.

Dzięki temu nie musisz samodzielnie wypełniać formularzy ani pamiętać o terminach – wszystko załatwia kancelaria notarialna. Koszt podatku PCC jest jednym z elementów rozliczenia przy podpisywaniu aktu, obok taksy notarialnej i opłat sądowych. Szczegóły znajdziesz w artykule Koszty notarialne przy zakupie mieszkania.

Kiedy sam składasz deklarację?

Samodzielne złożenie deklaracji PCC-3 jest wymagane, gdy umowa sprzedaży nie została zawarta w formie aktu notarialnego (co przy nieruchomościach jest rzadkością) lub gdy notariusz nie pobrał podatku z jakiegokolwiek powodu. W takim przypadku masz 14 dni od zawarcia umowy na złożenie deklaracji i zapłatę podatku.

Deklarację PCC-3 możesz złożyć elektronicznie przez portal e-Urząd Skarbowy lub w formie papierowej w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania.

Co jeśli urząd zakwestionuje wartość?

Urząd skarbowy ma prawo zweryfikować, czy zadeklarowana wartość nieruchomości odpowiada wartości rynkowej. Jeśli uzna, że wartość została zaniżona, wszczyna procedurę weryfikacyjną.

Procedura weryfikacji

Urząd wzywa podatnika do podwyższenia wartości nieruchomości w terminie 14 dni. Jeśli podatnik nie zgadza się z oceną urzędu, może przedstawić własną wycenę lub wnioskować o powołanie biegłego rzeczoznawcy.

Jeśli wartość ustalona przez biegłego przekroczy o więcej niż 33% wartość zadeklarowaną przez podatnika, koszty opinii biegłego ponosi podatnik. W przeciwnym razie – urząd skarbowy.

Konsekwencje zaniżenia wartości

• Dopłata różnicy podatku
• Odsetki za zwłokę (liczone od dnia, w którym podatek powinien być zapłacony)
• Ewentualne koszty opinii biegłego
• W skrajnych przypadkach – sankcje karnoskarbowe

Podsumowanie

FAQ – najczęstsze pytania