Kupujesz mieszkanie we Wrocławiu i zastanawiasz się, ile wyniesie wizyta u notariusza? Koszty notarialne to jeden z obowiązkowych wydatków przy zakupie nieruchomości, który może sięgnąć nawet kilku tysięcy złotych. W tym artykule znajdziesz aktualne stawki na 2025 rok, poznasz wszystkie składowe opłat i dowiesz się, czy możesz cokolwiek wynegocjować.
Co składa się na koszty notarialne?
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania to nie tylko wynagrodzenie notariusza. Na całkowitą kwotę, którą zapłacisz w kancelarii, składa się kilka elementów. Warto je znać, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w dniu podpisania aktu.
Składniki kosztów notarialnych
- Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu
- Podatek VAT (23%) – doliczany do taksy notarialnej
- Opłaty sądowe – wpis własności i hipoteki do księgi wieczystej
- Wypisy aktu notarialnego – opłata za każdą stronę odpisu
- Podatek PCC od hipoteki – 19 zł (przy ustanowieniu hipoteki)
Notariusz pobiera wszystkie te opłaty i odprowadza je do odpowiednich instytucji – sądu wieczystoksięgowego i urzędu skarbowego. Dzięki temu nie musisz sam załatwiać formalności po zakupie mieszkania.
Taksa notarialna 2025 – aktualne stawki
Taksa notarialna to główny składnik kosztów u notariusza. Jej maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości i zależą od wartości nieruchomości. Poniżej znajdziesz aktualną tabelę obowiązującą w 2025 roku.
| Wartość nieruchomości | Maksymalna taksa notarialna |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| 3 001 – 10 000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł |
| 10 001 – 30 000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł |
| 30 001 – 60 000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł |
| 60 001 – 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł |
| 1 000 001 – 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł (max 10 000 zł) |
Stawki maksymalne określone w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Do taksy należy doliczyć 23% VAT.
Uwaga – to stawki maksymalne!
Powyższe kwoty to górne limity. Notariusze mogą stosować niższe stawki, dlatego warto porównać oferty kilku kancelarii przed wyborem.
Opłaty sądowe przy zakupie mieszkania
Oprócz taksy notarialnej zapłacisz również opłaty sądowe, które notariusz przekazuje do sądu wieczystoksięgowego. Są to stałe kwoty, niezależne od wartości nieruchomości.
Wpis prawa własności
Każdy zakup mieszkania wymaga wpisania nowego właściciela do księgi wieczystej. Opłata za wpis prawa własności wynosi 200 zł i jest obowiązkowa zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Wpis hipoteki
Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, bank wymaga ustanowienia hipoteki jako zabezpieczenia. Opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej również wynosi 200 zł. Dodatkowo zapłacisz 19 zł podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) od ustanowienia hipoteki.
Założenie nowej księgi wieczystej
W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego często trzeba założyć nową księgę wieczystą dla wyodrębnionego lokalu. Koszt to 100 zł za założenie KW plus 100 zł za pierwszy wpis (własność).
Wypisy aktu notarialnego
Każda strona potrzebuje odpisu aktu notarialnego. Stawka za jedną stronę wypisu to 6 zł netto + 23% VAT = 7,38 zł. Standardowy akt zakupu mieszkania to około 8–15 stron, a potrzebujesz minimum 3 wypisów (dla kupującego, sprzedającego i sądu). Łączny koszt wypisów to zwykle 150–350 zł.
Rynek pierwotny vs wtórny – różnice w kosztach
Koszty notarialne różnią się w zależności od tego, czy kupujesz mieszkanie od dewelopera, czy od osoby prywatnej. Poniżej znajdziesz porównanie obu scenariuszy.
Rynek pierwotny (deweloper)
- Taksa notarialna – standardowa
- Założenie nowej KW – 100 zł
- Wpis własności – 200 zł
- Wpis hipoteki – 200 zł (jeśli kredyt)
- Brak podatku PCC – deweloper płaci VAT
- Często podpisuje się 2 akty: umowę deweloperską + przeniesienie własności
Rynek wtórny (osoba prywatna)
- Taksa notarialna – standardowa
- Wpis własności – 200 zł
- Wpis hipoteki – 200 zł (jeśli kredyt)
- Podatek PCC 2% – znaczący koszt!
- Zwykle 1 akt notarialny
- Możliwe zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu
Zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania
Od 1 stycznia 2024 roku kupujący swoje pierwsze mieszkanie lub dom są zwolnieni z podatku PCC (2%). To oszczędność nawet kilkunastu tysięcy złotych! Szczegóły znajdziesz w naszym artykule Podatek PCC – ile zapłacisz za mieszkanie?
Przykładowe kalkulacje kosztów notarialnych
Aby lepiej zobrazować, ile zapłacisz u notariusza, przygotowaliśmy przykładowe kalkulacje dla trzech typowych wartości mieszkań we Wrocławiu.
| Składnik kosztów | Mieszkanie 400 000 zł | Mieszkanie 600 000 zł | Mieszkanie 800 000 zł |
|---|---|---|---|
| Taksa notarialna (netto) | 2 370 zł | 3 170 zł | 3 970 zł |
| VAT 23% | 545 zł | 729 zł | 913 zł |
| Wpis własności do KW | 200 zł | 200 zł | 200 zł |
| Wpis hipoteki do KW | 200 zł | 200 zł | 200 zł |
| PCC od hipoteki | 19 zł | 19 zł | 19 zł |
| Wypisy (szacunkowo) | 250 zł | 250 zł | 250 zł |
| RAZEM (bez PCC) | ~3 600 zł | ~4 600 zł | ~5 550 zł |
| + PCC 2% (rynek wtórny) | 8 000 zł | 12 000 zł | 16 000 zł |
| RAZEM z PCC | ~11 600 zł | ~16 600 zł | ~21 550 zł |
Kalkulacja zakłada zakup na kredyt hipoteczny z maksymalnymi stawkami taksy notarialnej. Rzeczywiste koszty mogą być niższe.
Jak widać, podatek PCC stanowi zdecydowanie największy koszt przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Sama obsługa notarialna to zaledwie ułamek tej kwoty.
Kto płaci koszty notarialne?
Kwestia tego, kto ponosi koszty notarialne, nie jest uregulowana prawnie – to przedmiot negocjacji między stronami. W praktyce jednak obowiązują pewne zwyczaje rynkowe.
Standardowa praktyka
Na rynku wtórnym zwyczajowo kupujący pokrywa wszystkie koszty notarialne. To logiczne – kupujący zyskuje nieruchomość, więc ponosi związane z tym opłaty. Sprzedający dostaje „czystą" kwotę ustaloną w umowie.
Rynek pierwotny
W przypadku zakupu od dewelopera sytuacja bywa różna. Niektórzy deweloperzy oferują pokrycie kosztów pierwszego aktu (umowy deweloperskiej) jako element promocji. Akt przeniesienia własności zwykle opłaca kupujący.
Podział kosztów
Nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony podzieliły się kosztami po połowie lub w innej proporcji. Warto to ustalić już na etapie negocjacji ceny mieszkania – szczególnie gdy kupujesz droższą nieruchomość, a koszty notarialne są znaczące.
Dobra praktyka
Kwestię podziału kosztów notarialnych warto zapisać w umowie przedwstępnej. Dzięki temu unikniesz nieporozumień w dniu podpisania aktu. Więcej o tym znajdziesz w artykule Umowa przedwstępna – na co uważać?
Czy można negocjować taksę notarialną?
Tak, taksa notarialna podlega negocjacjom! Stawki określone w rozporządzeniu to maksymalne limity, a nie sztywne kwoty. Wielu notariuszy oferuje rabaty, szczególnie przy transakcjach o wyższej wartości.
Kiedy możesz liczyć na zniżkę?
- Zakup drogiej nieruchomości – przy mieszkaniach powyżej 1 mln zł notariusze chętniej negocjują
- Stały klient – jeśli deweloper regularnie korzysta z danej kancelarii, może wynegocjować lepsze stawki dla kupujących
- Polecenie – niektóre kancelarie oferują rabaty za polecenia
- Mniejsze miasta/dzielnice – kancelarie poza ścisłym centrum mogą mieć niższe stawki
Ile można oszczędzić?
Realne rabaty wynoszą zwykle 10–30% taksy notarialnej. Przy mieszkaniu za 600 000 zł to potencjalna oszczędność 300–900 zł. Nie jest to zawrotna kwota, ale warto zapytać – najwyżej notariusz odmówi.
Porada: porównaj oferty
Przed wyborem notariusza zadzwoń do 2–3 kancelarii i zapytaj o orientacyjny koszt obsługi transakcji. Upewnij się, że otrzymujesz pełną wycenę, włącznie z VAT i opłatami sądowymi.
Czego NIE da się negocjować?
Opłaty sądowe (wpis do KW, założenie księgi) i podatki (PCC, VAT) to stawki urzędowe – są takie same niezależnie od wybranej kancelarii notarialnej.
Podsumowanie
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania – kluczowe informacje
- Taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości i wynosi od ok. 2 400 do 5 000 zł brutto dla typowych mieszkań we Wrocławiu
- Opłaty sądowe to stałe kwoty: 200 zł za wpis własności, 200 zł za wpis hipoteki
- Na rynku wtórnym dolicza się podatek PCC 2% (z wyjątkiem pierwszego mieszkania)
- Kupujący standardowo pokrywa wszystkie koszty notarialne
- Taksa notarialna podlega negocjacjom – warto porównać oferty kilku kancelarii
- Łączne koszty notarialne (bez PCC) to zwykle 3 500 – 6 000 zł
FAQ – najczęstsze pytania
Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania za 500 000 zł?
Przy mieszkaniu za 500 000 zł maksymalna taksa notarialna to około 2 770 zł netto, czyli około 3 400 zł brutto z VAT. Doliczając opłaty sądowe (400 zł za wpisy do KW) i wypisy aktu (ok. 250 zł), łączny koszt notarialny wyniesie około 4 000–4 200 zł. Na rynku wtórnym dolicza się jeszcze podatek PCC 2% (10 000 zł), chyba że kupujesz pierwsze mieszkanie.
Czy muszę płacić u notariusza od razu gotówką?
Nie, większość kancelarii notarialnych akceptuje przelewy bankowe. Koszty notarialne możesz opłacić przed podpisaniem aktu lub bezpośrednio po nim – szczegóły ustal z wybraną kancelarią. Niektóre koszty (np. opłaty sądowe) notariusz pobiera z góry.
Czy koszty notarialne można wliczyć w kredyt hipoteczny?
Niektóre banki pozwalają na sfinansowanie kosztów notarialnych w ramach kredytu hipotecznego, traktując je jako koszty wykończenia lub zakupu. Zależy to od polityki banku i Twojej zdolności kredytowej. Zapytaj swojego doradcę kredytowego o taką możliwość.
Kto wybiera notariusza – kupujący czy sprzedający?
Nie ma reguły prawnej – to kwestia uzgodnienia między stronami. W praktyce zwykle kupujący proponuje notariusza, ponieważ to on ponosi koszty. Na rynku pierwotnym deweloper często wskazuje konkretną kancelarię, z którą współpracuje.
Czy koszty notarialne są takie same w całej Polsce?
Maksymalne stawki taksy notarialnej są jednakowe w całym kraju – określa je rozporządzenie. Różnice mogą wynikać z tego, że notariusze w mniejszych miejscowościach chętniej oferują rabaty. Opłaty sądowe i podatki są identyczne wszędzie.
Szukasz mieszkania we Wrocławiu?
Przeglądaj aktualne oferty mieszkań na sprzedaż. Znajdź swoje wymarzone M w najlepszej lokalizacji.
Zobacz oferty mieszkań →Przeczytaj również: Jak kupić mieszkanie we Wrocławiu – kompletny przewodnik
