Nowe mieszkanie od dewelopera czy lokal z drugiej ręki? To jedna z pierwszych decyzji, którą musisz podjąć planując zakup nieruchomości. Oba rynki mają swoje zalety i wady – różnią się ceną, czasem oczekiwania, możliwościami aranżacji i bezpieczeństwem transakcji. Sprawdź, który wariant będzie lepszy w Twojej sytuacji.
Czym różni się rynek pierwotny od wtórnego?
Rynek pierwotny to nowe nieruchomości sprzedawane bezpośrednio przez deweloperów lub spółdzielnie mieszkaniowe. Kupujesz mieszkanie, które nigdy wcześniej nie było zamieszkane – może być na etapie budowy, w stanie deweloperskim lub wykończone „pod klucz".
Rynek wtórny to mieszkania „z drugiej ręki", które miały już co najmniej jednego właściciela. Mogą być w różnym stanie technicznym i wieku – od kilkuletnich apartamentów po lokale w przedwojennych kamienicach.
| Aspekt | Rynek pierwotny | Rynek wtórny |
|---|---|---|
| Sprzedawca | Deweloper, spółdzielnia | Osoba prywatna, firma |
| Stan mieszkania | Nowe, niezamieszkane | Używane, różny stan |
| Czas oczekiwania | Od kilku miesięcy do 2-3 lat | Natychmiastowy |
| Podatek | VAT (w cenie) | PCC 2% (zwolnienie dla pierwszego mieszkania) |
| Gwarancja | 5 lat rękojmi | Brak |
| Możliwość negocjacji | Ograniczona (5-10%) | Duża (nawet 15-20%) |
Porównanie cen – który rynek jest tańszy?
We Wrocławiu różnica cenowa między rynkami jest znacząca. W grudniu 2025 roku średnie ceny kształtują się następująco:
| Rynek | Średnia cena za m² | Mieszkanie 50 m² |
|---|---|---|
| Pierwotny (deweloperski) | 15 285 zł | 764 250 zł |
| Wtórny | 11 166 – 13 000 zł | 558 000 – 650 000 zł |
| Różnica | 15-25% | ~100 000 – 200 000 zł |
Uwaga na ukryte koszty
Niższa cena na rynku wtórnym nie zawsze oznacza oszczędność. Do ceny zakupu musisz doliczyć koszty remontu (często 1 500-3 000 zł/m²), podatek PCC 2% oraz ewentualną prowizję pośrednika (2-3%). Po zsumowaniu wszystkich wydatków różnica między rynkami może się znacząco zmniejszyć.
Pełne zestawienie kosztów zakupu
| Koszt | Rynek pierwotny | Rynek wtórny |
|---|---|---|
| Cena mieszkania 50 m² | 764 000 zł | 600 000 zł |
| Wykończenie/remont | 100 000 zł (2 000 zł/m²) | 75 000 zł (odświeżenie) |
| Podatek PCC | 0 zł | 0 zł (pierwsze mieszkanie) lub 12 000 zł |
| Prowizja pośrednika | 0 zł | 0 – 18 000 zł |
| Notariusz + PCC od hipoteki | ~4 000 zł | ~4 000 zł |
| Suma | ~868 000 zł | ~679 000 – 709 000 zł |
Zalety i wady rynku pierwotnego
Dlaczego warto kupić od dewelopera?
Według badań portalu Nieruchomości-online.pl z maja 2025 roku, aż 49% kupujących wybiera rynek pierwotny ze względu na nowoczesność, 34% ceni lepszy stan techniczny, a 32% możliwość samodzielnej aranżacji.
Zalety rynku pierwotnego
- Nowe mieszkanie – jesteś pierwszym właścicielem
- 5-letnia rękojmia deweloperska na wady
- Ochrona Ustawy Deweloperskiej i rachunku powierniczego
- Nowoczesne rozwiązania (rekuperacja, smart home)
- Niższe koszty eksploatacji (lepsza izolacja)
- Możliwość wyboru piętra, strony świata, układu
- Brak podatku PCC
- Parking podziemny, komórka lokatorska w cenie
Wady rynku pierwotnego
- Wyższa cena za m²
- Czas oczekiwania nawet 2-3 lata
- Koszty wykończenia stanu deweloperskiego
- Lokalizacje często na obrzeżach miasta
- Ograniczone możliwości negocjacji ceny
- Ryzyko opóźnień w budowie
- Mieszkanie „na papierze" – trudno ocenić finalny efekt
Ochrona kupującego na rynku pierwotnym
Od 2022 roku działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który chroni wpłaty kupujących na wypadek upadłości dewelopera. Środki na rachunku powierniczym są wykorzystywane wyłącznie na budowę konkretnej inwestycji, co minimalizuje ryzyko utraty pieniędzy.
Zalety i wady rynku wtórnego
Dlaczego warto kupić z drugiej ręki?
Wśród zwolenników rynku wtórnego dominują inne priorytety – 53% wskazuje niższą cenę, 42% większe pole do negocjacji, a 40% zwraca uwagę na lepszą lokalizację bliżej centrum.
Zalety rynku wtórnego
- Niższa cena za m² (o 15-25%)
- Szybka przeprowadzka – mieszkanie gotowe
- Atrakcyjne lokalizacje blisko centrum
- Duże możliwości negocjacji (do 15-20%)
- Możesz zobaczyć gotowe mieszkanie i okolicę
- Znasz realny widok z okna i sąsiedztwo
- Często większy metraż za tę samą cenę
- Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu
Wady rynku wtórnego
- Brak gwarancji – ryzyko ukrytych wad
- Konieczność remontu lub odświeżenia
- Wyższe koszty eksploatacji (starsza instalacja)
- Skomplikowany stan prawny do weryfikacji
- Podatek PCC 2% (jeśli nie pierwsze mieszkanie)
- Prowizja pośrednika (2-3%)
- Ograniczona elastyczność aranżacji
- Starsza estetyka budynku i części wspólnych
Ryzyko ukrytych wad
Na rynku wtórnym nie obowiązuje rękojmia deweloperska. Problemy z instalacją elektryczną, przecieki, zawilgocenia czy nieszczelne okna mogą ujawnić się dopiero po zakupie. Naprawy spadają na nowego właściciela. Dlatego przed zakupem koniecznie zleć przegląd techniczny mieszkania.
Aspekty prawne i podatkowe
Podatki przy zakupie mieszkania
| Podatek | Rynek pierwotny | Rynek wtórny |
|---|---|---|
| VAT | 8% (w cenie mieszkania) | Nie dotyczy |
| PCC | Nie dotyczy | 2% wartości nieruchomości |
| Zwolnienie z PCC | — | Tak, przy pierwszym mieszkaniu (od 31.08.2023) |
Od 31 sierpnia 2023 roku osoby kupujące pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego są zwolnione z podatku PCC. Zwolnienie dotyczy osób, które nie posiadały wcześniej żadnej nieruchomości mieszkalnej. Wyjątek stanowi udział nabyty w drodze dziedziczenia (do 50%).
Bezpieczeństwo transakcji
| Zabezpieczenie | Rynek pierwotny | Rynek wtórny |
|---|---|---|
| Regulacja prawna | Ustawa Deweloperska | Kodeks cywilny |
| Ochrona wpłat | Rachunek powierniczy + DFG | Brak |
| Rękojmia za wady | 5 lat | Brak (chyba że umowna) |
| Prospekt informacyjny | Obowiązkowy | Brak |
| Weryfikacja | KRS, rejestr DFG | Księga wieczysta, CEIDG |
Wskazówka
Dla osoby bez doświadczenia bezpieczniejszy jest rynek pierwotny – chronią ją zapisy Ustawy Deweloperskiej i 5-letnia rękojmia. Kupując na rynku wtórnym, koniecznie zweryfikuj księgę wieczystą pod kątem obciążeń, służebności i roszczeń osób trzecich.
Dla kogo rynek pierwotny, dla kogo wtórny?
Wybierz rynek pierwotny, jeśli:
- Zależy Ci na nowym mieszkaniu i możliwości aranżacji od zera
- Możesz poczekać na zakończenie budowy (1-3 lata)
- Cenisz nowoczesne rozwiązania i niższe koszty eksploatacji
- Chcesz mieć gwarancję na mieszkanie
- Nie masz doświadczenia w ocenie stanu technicznego nieruchomości
- Planujesz zakup na kredyt (lepsze warunki dla nowych mieszkań)
Wybierz rynek wtórny, jeśli:
- Zależy Ci na konkretnej lokalizacji blisko centrum lub uczelni
- Musisz szybko się przeprowadzić
- Masz ograniczony budżet
- Potrafisz negocjować cenę
- Umiesz ocenić stan techniczny lub masz zaufanego fachowca
- Akceptujesz konieczność remontu lub odświeżenia
- To Twoje pierwsze mieszkanie (zwolnienie z PCC)
Sytuacja na rynku w 2025 roku
W 2025 roku obserwujemy kilka istotnych trendów, które wpływają na atrakcyjność obu rynków:
- Obniżki stóp procentowych – RPP NBP obniżyła stopy o 1,25 p.p. w 2025 roku, co zwiększa zdolność kredytową i popyt na mieszkania
- Ustawa o jawności cen – od lipca 2025 deweloperzy muszą publikować aktualne ceny, co ułatwia porównanie ofert
- Rekordowa podaż – we Wrocławiu dostępnych jest ponad 10 000 mieszkań od deweloperów i 5 400 na rynku wtórnym
- Stabilizacja cen – po dynamicznych wzrostach ceny ustabilizowały się, a na rynku wtórnym nawet lekko spadły (-0,5% m/m)
Prognoza na 2026
Eksperci przewidują stopniowy wzrost zdolności kredytowej Polaków i popytu na mieszkania. Obniżenie stóp procentowych w większym stopniu wpływa na rynek pierwotny – kupujący mogą pozwolić sobie na droższe mieszkania, które wcześniej były poza ich zasięgiem.
Szukasz mieszkania we Wrocławiu?
Porównaj oferty z rynku pierwotnego i wtórnego
Przeglądaj ogłoszeniaNajczęściej zadawane pytania
Co jest tańsze – rynek pierwotny czy wtórny?
W przeliczeniu na metr kwadratowy tańszy jest rynek wtórny (o 15-25%). Jednak po doliczeniu kosztów remontu, podatku PCC i prowizji pośrednika różnica może się znacząco zmniejszyć. Kluczowe jest policzenie wszystkich kosztów dla konkretnej nieruchomości.
Czy muszę płacić podatek PCC przy zakupie pierwszego mieszkania?
Nie, jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego po 31 sierpnia 2023 roku. Zwolnienie dotyczy osób, które wcześniej nie posiadały żadnej nieruchomości mieszkalnej (z wyjątkiem udziału do 50% nabytego przez dziedziczenie).
Jak długo czeka się na mieszkanie od dewelopera?
Czas oczekiwania zależy od etapu inwestycji. Jeśli kupujesz na etapie „dziury w ziemi", możesz czekać 2-3 lata. Mieszkania w budynkach na ukończeniu lub już gotowych dostępne są w ciągu kilku miesięcy.
Czy można negocjować cenę u dewelopera?
Tak, choć możliwości są mniejsze niż na rynku wtórnym. Największe szanse na rabat masz przy zakupie ostatnich mieszkań w inwestycji, w okresie promocji lub kupując kilka lokali. Możesz wynegocjować 5-10% rabatu lub dodatki (miejsce parkingowe, komórka).
Co to jest rękojmia deweloperska?
Rękojmia to 5-letnia gwarancja, w ramach której deweloper musi usunąć wady fizyczne i prawne mieszkania na własny koszt. Obejmuje np. pęknięcia ścian, nieszczelne okna, wadliwe instalacje. Okres liczy się od dnia odbioru mieszkania.
Podsumowanie
Rynek pierwotny czy wtórny – kluczowe różnice:
- Cena: rynek wtórny tańszy o 15-25%, ale uwzględnij koszty remontu
- Czas: wtórny – od zaraz, pierwotny – nawet 2-3 lata oczekiwania
- Bezpieczeństwo: pierwotny lepiej chroniony (rękojmia, DFG, Ustawa Deweloperska)
- Lokalizacja: wtórny oferuje lepszy wybór w centrum miasta
- Negocjacje: wtórny daje większe pole manewru (do 15-20%)
- Podatek PCC: nie dotyczy rynku pierwotnego; zwolnienie na wtórnym dla pierwszego mieszkania
Nie ma jednej dobrej odpowiedzi – wybór zależy od Twoich priorytetów, budżetu i sytuacji życiowej. Zanim zdecydujesz, policz wszystkie koszty i zastanów się, co jest dla Ciebie ważniejsze: nowoczesność i bezpieczeństwo czy lokalizacja i szybka przeprowadzka.
Więcej o procesie zakupu przeczytasz w przewodniku: Jak kupić mieszkanie we Wrocławiu – krok po kroku
