Umowa przedwstępna to kluczowy dokument, który zabezpiecza Twoje interesy przed finalizacją zakupu mieszkania. Jeden błędny zapis może kosztować Cię dziesiątki tysięcy złotych – utracony zadatek, kary umowne lub brak możliwości dochodzenia swoich praw. Sprawdź, co powinna zawierać umowa przedwstępna i jakich pułapek unikać.
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna (art. 389-390 Kodeksu cywilnego) to zobowiązanie obu stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej – czyli właściwej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.
Umowa przedwstępna nie przenosi własności mieszkania. Jest jedynie oświadczeniem woli, w którym kupujący i sprzedający deklarują zamiar przeprowadzenia transakcji na określonych warunkach.
Kiedy podpisuje się umowę przedwstępną?
- Kupujący potrzebuje czasu na uzyskanie kredytu hipotecznego
- Sprzedający musi uregulować stan prawny nieruchomości
- Trzeba poczekać na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
- Kupujący chce zarezerwować mieszkanie na czas załatwiania formalności
- Mieszkanie jest w budowie (rynek pierwotny)
Forma umowy – cywilnoprawna czy notarialna?
Umowę przedwstępną można zawrzeć w dwóch formach. Wybór ma ogromne znaczenie dla Twojego bezpieczeństwa.
| Cecha | Umowa cywilnoprawna (pisemna) | Akt notarialny |
|---|---|---|
| Koszt | 0 zł | ~1 000 – 2 500 zł |
| Dochodzenie zawarcia umowy przed sądem | Nie | Tak |
| Wpis roszczenia do księgi wieczystej | Nie | Tak |
| Weryfikacja zapisów przez notariusza | Nie | Tak |
| Ochrona przed sprzedażą osobie trzeciej | Słaba | Silna |
Skutek słabszy vs silniejszy
Umowa cywilnoprawna (skutek słabszy) – jeśli sprzedający się wycofa, możesz żądać tylko odszkodowania i zwrotu zadatku. Nie możesz zmusić go do sprzedaży.
Akt notarialny (skutek silniejszy) – możesz dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Sąd może wydać wyrok zastępujący oświadczenie woli sprzedającego.
Rekomendacja
Zawsze wybieraj formę aktu notarialnego, szczególnie gdy wpłacasz duży zadatek. Koszt 1 000-2 500 zł to niewiele w porównaniu z ryzykiem utraty dziesiątek tysięcy złotych. Notariusz dodatkowo zweryfikuje zapisy umowy i ochroni Cię przed niedozwolonymi klauzulami.
Co musi zawierać umowa przedwstępna?
Aby umowa była ważna, musi zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 KC). W przypadku sprzedaży mieszkania są to:
Elementy obowiązkowe
- Dane stron – imiona, nazwiska, adresy, numery PESEL lub dowodów osobistych; dla firm: nazwa, NIP, KRS, dane reprezentanta
- Przedmiot umowy – dokładny opis nieruchomości: adres, numer lokalu, powierzchnia, numer księgi wieczystej
- Cena – kwota brutto, sposób płatności (gotówka, kredyt, przelew)
- Termin zawarcia umowy przyrzeczonej – konkretna data lub okres (np. „do 3 miesięcy od podpisania")
Elementy zalecane (ale nieobowiązkowe)
- Wysokość i forma zadatku lub zaliczki
- Numer konta do wpłaty
- Harmonogram płatności (przy zakupie od dewelopera)
- Oświadczenia sprzedającego o stanie prawnym i technicznym
- Warunki odstąpienia od umowy
- Kary umowne
- Termin wydania mieszkania
- Lista wyposażenia pozostającego w mieszkaniu
Uwaga
Brak któregokolwiek z elementów obowiązkowych (dane stron, przedmiot, cena) może skutkować nieważnością umowy. Zawsze sprawdź, czy wszystkie kluczowe informacje są precyzyjnie określone.
Zadatek czy zaliczka? Kluczowa różnica
Przy umowie przedwstępnej kupujący zazwyczaj wpłaca część ceny jako zabezpieczenie. Może to być zadatek lub zaliczka – i różnica między nimi jest ogromna.
| Sytuacja | Zadatek | Zaliczka |
|---|---|---|
| Umowa dochodzi do skutku | Zaliczany na poczet ceny | Zaliczana na poczet ceny |
| Kupujący się wycofuje | Traci zadatek | Zaliczka wraca |
| Sprzedający się wycofuje | Zwraca podwójny zadatek | Zaliczka wraca |
| Obie strony rezygnują | Zadatek wraca | Zaliczka wraca |
| Siła wyższa (np. pandemia) | Zadatek wraca | Zaliczka wraca |
| Regulacja prawna | Art. 394 Kodeksu cywilnego | Brak szczegółowej regulacji |
Ile powinien wynosić zadatek?
Nie ma ustawowego limitu. W praktyce zadatek wynosi najczęściej 10% ceny nieruchomości. Przy mieszkaniu za 600 000 zł to 60 000 zł.
Spotyka się też system 10/90:
- 10% przy umowie przedwstępnej (zadatek)
- 90% przy umowie przyrzeczonej (akt notarialny)
Która forma lepsza dla kupującego?
Zadatek lepiej chroni Twoje interesy. Jeśli sprzedający się wycofa bez uzasadnionej przyczyny, dostaniesz z powrotem podwójną kwotę. To silna motywacja dla sprzedającego, by dotrzymał umowy. Zaliczka nie daje takiego zabezpieczenia – po prostu wraca do Ciebie bez żadnej „kary" dla drugiej strony.
Kiedy zadatek przepada, a kiedy wraca?
Tracisz zadatek, gdy:
- Rezygnujesz z zakupu bez uzasadnionej przyczyny
- Nie uzyskasz kredytu (chyba że umowa stanowi inaczej!)
- Nie stawisz się u notariusza w wyznaczonym terminie
Zadatek wraca (bez podwojenia), gdy:
- Obie strony zgodnie rozwiązują umowę
- Niewykonanie umowy wynika z przyczyn niezależnych od żadnej ze stron
- Obie strony ponoszą winę za niezawarcie umowy
Dostajesz podwójny zadatek, gdy:
- Sprzedający wycofuje się bez uzasadnienia
- Sprzedający sprzedał mieszkanie komuś innemu
- Okazało się, że sprzedający nie jest właścicielem
Klauzule, które musisz mieć w umowie
1. Warunek uzyskania kredytu
Jeśli kupujesz na kredyt, koniecznie dodaj do umowy zapis:
„W przypadku nieuzyskania przez Kupującego pozytywnej decyzji kredytowej do dnia [data], Kupujący ma prawo odstąpić od umowy bez utraty zadatku. Zadatek zostanie zwrócony w terminie 14 dni od dnia przedstawienia pisemnej odmowy banku."
Bez tego zapisu, jeśli bank odmówi kredytu, stracisz cały zadatek – nawet jeśli to nie Twoja wina.
2. Oświadczenia sprzedającego
Sprzedający powinien oświadczyć, że:
- Jest jedynym właścicielem nieruchomości (lub wszyscy współwłaściciele wyrażają zgodę)
- Nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, służebnościami ani prawami osób trzecich
- Nie toczy się postępowanie egzekucyjne ani upadłościowe
- Nieruchomość nie jest przedmiotem sporu sądowego
- Wszystkie osoby zameldowane zostaną wymeldowane przed transakcją
- Nie ma zaległości w opłatach (czynsz, media, fundusz remontowy)
3. Termin i sposób wydania mieszkania
Określ precyzyjnie:
- Datę wydania kluczy (np. „w dniu podpisania aktu notarialnego" lub „do 30 dni od aktu")
- Stan mieszkania przy wydaniu (puste, z wyposażeniem – jakim?)
- Kary za opóźnienie w wydaniu (np. określona kwota za każdy dzień)
4. Prawo odstąpienia
Zapisz, w jakich sytuacjach każda ze stron może odstąpić od umowy i jakie są tego konsekwencje (utrata zadatku, zwrot podwójnego zadatku, kary umowne).
Najczęstsze błędy i pułapki
1. Brak warunku kredytowego
Najczęstszy błąd kupujących. Bez tego zapisu ryzykujesz utratę zadatku, jeśli bank odmówi kredytu.
2. Mylenie zadatku z zaliczką
Upewnij się, że w umowie wyraźnie napisano „zadatek" (nie „zaliczka", nie „wpłata", nie „przedpłata"). Tylko słowo „zadatek" uruchamia ochronę z art. 394 KC.
3. Zbyt krótki termin na uzyskanie kredytu
Procedura kredytowa trwa 2-6 tygodni. Jeśli umowa daje Ci tylko 2 tygodnie, możesz nie zdążyć. Negocjuj termin 6-8 tygodni.
4. Brak weryfikacji stanu prawnego
Zanim podpiszesz umowę, sprawdź księgę wieczystą. Upewnij się, że sprzedający jest właścicielem i że nie ma obciążeń.
5. Podpisanie umowy bez czytania
Nigdy nie podpisuj pod presją czasu. Poproś o projekt umowy do przeanalizowania w domu. W razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem.
6. Wpłata zadatku przed podpisaniem umowy
Zadatek wpłacaj dopiero przy podpisaniu umowy lub bezpośrednio po – najlepiej przelewem (masz potwierdzenie). Nigdy nie wpłacaj „na słowo".
Przedawnienie roszczeń
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po 1 roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Po tym czasie nie możesz dochodzić ani zawarcia umowy, ani zwrotu zadatku przed sądem.
Umowa przedwstępna z deweloperem
Przy zakupie od dewelopera obowiązują dodatkowe regulacje wynikające z Ustawy Deweloperskiej. Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego i zawierać m.in.:
- Prospekt informacyjny jako załącznik
- Numer rachunku powierniczego, na który wpłacasz środki
- Harmonogram płatności (powiązany z postępem budowy)
- Termin przeniesienia własności
- Standard wykończenia
- Warunki odstąpienia od umowy
Ochrona kupującego
Od 2022 roku działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Twoje wpłaty na rachunek powierniczy są chronione na wypadek upadłości dewelopera. To znacznie zwiększa bezpieczeństwo zakupu na rynku pierwotnym.
Rozwiązanie umowy przedwstępnej
Umowę przedwstępną można rozwiązać na kilka sposobów:
1. Za porozumieniem stron
Obie strony zgadzają się na rozwiązanie. Zadatek wraca kupującemu (bez podwojenia). To najłatwiejszy scenariusz.
2. Odstąpienie przez jedną ze stron
Jeśli jedna strona nie wywiązuje się z umowy, druga może odstąpić i skorzystać z zabezpieczenia (zatrzymać lub żądać podwójnego zadatku).
3. Wygaśnięcie terminu
Jeśli minął termin zawarcia umowy przyrzeczonej i żadna ze stron nie podjęła działań, umowa wygasa. Kwestia zadatku zależy od tego, kto ponosi winę.
4. Droga sądowa
Jeśli umowa była w formie aktu notarialnego, możesz pozwać drugą stronę o zawarcie umowy przyrzeczonej. Sąd może wydać wyrok zastępujący oświadczenie woli.
Najczęściej zadawane pytania
Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?
Nie musi, ale zdecydowanie powinna. Tylko forma aktu notarialnego daje Ci możliwość dochodzenia zawarcia umowy przed sądem i wpisu roszczenia do księgi wieczystej. Koszt (~1 500 zł) to niewiele wobec wartości transakcji.
Ile wynosi standardowy zadatek?
Najczęściej 10% ceny nieruchomości. Przy mieszkaniu za 600 000 zł to 60 000 zł. Strony mogą ustalić inną kwotę – nie ma ustawowego limitu.
Co jeśli bank odmówi mi kredytu?
Jeśli umowa zawiera warunek kredytowy, zadatek wraca. Jeśli nie ma takiego zapisu – tracisz zadatek, bo niewykonanie umowy wynika z Twojej strony (brak zdolności kredytowej). Dlatego zawsze dodawaj klauzulę kredytową!
Czy mogę zrezygnować z umowy przedwstępnej?
Tak, ale poniesiesz konsekwencje określone w umowie. Jeśli wpłaciłeś zadatek – stracisz go. Jeśli zaliczkę – wraca do Ciebie. Sprawdź też, czy umowa nie przewiduje dodatkowych kar.
Jak długo ważna jest umowa przedwstępna?
Tyle, ile określono w umowie (termin zawarcia umowy przyrzeczonej). Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Podsumowanie
Kluczowe zasady przy umowie przedwstępnej:
- Wybieraj formę aktu notarialnego – daje silniejszą ochronę
- Wpłacaj zadatek, nie zaliczkę – lepiej chroni Twoje interesy
- Dodaj warunek uzyskania kredytu – bez niego ryzykujesz utratę zadatku
- Sprawdź księgę wieczystą przed podpisaniem
- Wymagaj oświadczeń sprzedającego o stanie prawnym
- Określ precyzyjnie termin wydania mieszkania
- Nigdy nie podpisuj pod presją – poproś o czas na analizę
- W razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem
Więcej o procesie zakupu przeczytasz w przewodniku: Jak kupić mieszkanie we Wrocławiu – krok po kroku
